Projek Rumah Terbengkalai? Ketahui 7 Hak Anda Sebagai Pembeli

Isu projek rumah terbengkalai atau rumah tidak siap bukanlah suatu isu asing dalam kalangan pembeli rumah undercon di Malaysia. Ada dalam kalangan pembeli yang berdepan masalah projek rumah terbengkalai yang sudah berlarutan hampir 20 tahun sehinggakan ada pemilik kediaman sudah meninggal dunia. Di Malaysia, sebanyak 301 projek perumahan swasta di Semenanjung didapati terbengkalai direkodkan bagi tempoh 2009 hingga 31 Januari 2023 yang lalu.

Table of Contents

7 Perkara Wajib Tahu Jika Terbeli Projek Rumah Terbengkalai di Malaysia

Apakah yang boleh anda lakukan sekiranya rumah pertama yang anda beli dengan pemaju terbengkalai? Bolehkah anda batalkan Perjanjian Jual Beli (SPA) rumah dengan pemaju atau tuntut ganti rugi daripada pemaju? Bolehkah anda tamatkan pinjaman perumahan dengan pihak bank?

Ini merupakan antara persoalan-persoalan biasa daripada pembeli projek rumah terbengkalai. Artikel ini akan membantu anda memahami hak anda sebagai pembeli sekiranya projek perumahan yang dibeli oleh anda berdepan masalah tidak siap atau terbengkalai.

1. Apa Itu Rumah Terbengkalai?

Secara asasnya, penting untuk anda memahami definisi projek rumah terbengkalai. Projek rumah terbengkalai merujuk pada:

Projek perumahan yang gagal disiapkan oleh pemaju dalam atau luar tempoh Perjanjian Jual Beli; dan
Tiada sebarang aktiviti ketara di tapak pembinaan selama enam (6) bulan secara berterusan; dan
Petisyen penggulungan (disytiharkan bankrap) telah didaftarkan di Mahkamah Tinggi di bawah Seksyen 218 Akta Syarikat 1966; dan
Disahkan sebagai projek rumah terbengkalai oleh Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT).

Jika pemaju masih belum digulungkan dan pembinaan projek perumahan anda masih berjalan seperti biasa walaupun perlahan, ia masih belum dikategorikan sebagai projek rumah terbengkalai. Sebaliknya, projek perumahan ini dianggap sebagai projek bermasalah atau lewat.

2. Bagaimana Pembelian Rumah Terbengkalai Memberi Impak kepada Pembeli Rumah?

Projek rumah terbengkalai bukan sahaja memberi kesan kepada pasaran hartanah negara. Tetapi dalam masa yang sama, rumah terbengkalai memberi impak langsung kepada harapan pembeli untuk memiliki kediaman sendiri.

Rumah undercon secara asasnya berasaskan konsep jual sebelum bina. Pembeli biasanya akan memohon pinjaman perumahan dengan pihak bank untuk membeli hartanah sebegini.

Pemaju biasanya akan membina rumah selepas menerima aliran masuk tunai daripada pembeli. Jika projek tersebut diabaikan oleh pemaju atau projek rumah terbengkalai, pembeli masih perlu memenuhi komitmen bulanan dengan pihak bank seperti dijadualkan.

Ia semestinya menjadi masalah kepada pembeli kerana rumah tidak berjaya disiapkan, tetapi bayaran bulanan masih perlu dibayar seperti biasa.

3. Apa yang Boleh Anda Lakukan Jika Projek Perumahan Anda Disahkan Terbengkalai?

Sekiranya anda berdepan situasi rumah yang dibeli terbengkalai atau tidak siap, anda boleh pertimbangkan perkara-perkara berikut:

i. Seksyen 8A, Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1966 (Pindaan 2015)

Bolehkah batalkan Perjanjian Jual Beli dengan pemaju sekiranya rumah terbengkalai? Sekiranya pemaju gagal (dengan sengaja atau enggan) meneruskan projek perumahan dalam tempoh enam (6) bulan secara berterusan, pembeli BOLEH MENAMATKAN PERJANJIAN JUAL BELI.

Dengan syarat, kegagalan itu disahkan oleh pengawal perumahan dan pembeli mendapat kebenaran bertulis daripada pihak bank.

Syarat Tamatkan Perjanjian Jual Beli atau Saman Pemaju

Sebagai pembeli projek perumahan, anda berhak untuk menamatkan Perjanjian Jual Beli anda sekiranya anda berdepan masalah projek rumah terbengkalai. Seperti dinyatakan di atas, Perjanjian Jual Beli boleh ditamatkan tertakluk pada syarat-syarat yang ditetapkan seperti berikut:

1. 1. Pemaju enggan menjalankan, menangguhkan, menggantung atau menghentikan kerja 6 bulan (atau lebih) dari tarikh kuatkuasa perjanjian;
  2. Pembeli mendapat persetujuan bertulis daripada pembiaya pinjaman. Pembiaya tidak boleh secara tidak munasabah, menolak atau tidak memberi kebenaran untuk membatalkan perjanjian tersebut;
  3. Pengawal perumahan mengakui pemaju menolak untuk menjalankan, menangguhkan, menggantung atau menghentikan kerja 6 bulan (atau lebih) dari tarikh kuat kuasa perjanjian.

ii. Pengembalian Semula Bayaran

Setelah perjanjian dibatalkan, pemaju perumahan hendaklah mengembalikan semua bayaran kepada pembeli dalam tempoh 30 hari daripada tarikh penamatan perjanjian.

Sekiranya gagal dikembalikan, pemaju tersebut boleh didakwa atau kena saman. Jika sabit kesalahan, boleh didenda tidak kurang daripada RM50,000 dan tidak melebihi RM250,000.

Selepas didapati bersalah, pemaju juga boleh didenda tidak melebihi RM5,000 bagi setiap hari kesalahan tersebut masih berlaku.

iii. Penubuhan Jawatan Kuasa Bertindak

Anda juga boleh tubuhkan satu jawatan kuasa dalam kalangan pembeli yang terlibat dengan projek rumah terbengkalai. Tujuan jawatan kuasa ini ditubuhkan adalah untuk:

1. 1. Berbincang dengan pihak bank untuk tujuan pelupusan, penangguhan atau penjadualan semula bayaran ansuran bulanan sementara keputusan rasmi dicapai dengan pihak Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT);
  2. Mencadangkan kepada KPKT untuk melantik pemaju baru bagi mengambil-alih dan meneruskan projek tersebut dengan kos ditanggung oleh pemaju baru. Tertakluk terma dan syarat yang ditetapkan oleh KPKT dan dipersetujui bersama oleh pembeli;
  3. Mencadangkan kepada KPKT untuk menyekat pengeluaran dan pengembalian wang deposit dan apa-apa lebihan baki dalam akaun HDA pemaju asal;
  4. Membuat tawaran kepada pembeli yang masih berminat untuk meneruskan projek tersebut dengan syarat-syarat yang tidak merugikan pembeli;
  5. Mencadangkan agar wang deposit atau lebihan baki akaun HDA pemaju asal digunakan untuk menanggung sebahagian daripada bayaran bulanan pinjaman pembeli dengan bank.

4. Apa Berlaku Jika Projek Rumah Terbengkalai Tidak Diisytiharkan?

Secara asasnya, pembeli rumah terbengkalai yang tidak mengisytiharkan perkara ini akan berdepan isu seperti berikut:

Pembeli tidak berpeluang membuat permohonan pengeluaran Akaun KWSP untuk kali kedua bagi tujuan pembelian rumah lain;
Pembeli rumah kakitangan Kerajaan tidak berpeluang memohon untuk membekukan pembayaran balik pinjaman serta faedah bagi membolehkan permohonan semula pinjaman dilakukan untuk rumah lain;
Pembeli rumah tidak berpeluang menstrukturkan semula pinjaman atau menangguhkan pembayaran balik pinjaman bank.

5. Apa Kepentingan Surat Pengesahan Projek Terbengkalai?

Surat Pengesahan Projek Terbengkalai biasanya dikeluarkan oleh Bahagian Pemulihan Projek Terbengkalai, Jabatan Perumahan Negara. Ia bagi membantu pembeli rumah mendapatkan pertimbangan bagi:

Permohonan mengurangkan kadar faedah dan penstrukturan semula bayaran pinjaman;
Permohonan kali kedua pengeluaran KWSP bagi pembelian rumah lain;
Permohonan kepada Bahagian Pinjaman Perumahan Kerajaan untuk pembatalan pinjaman atau penangguhan kadar faedah.

6. Bagaimana Cara Mendapatkan Surat Pengesahan Projek Terbengkalai?

Sekiranya anda ingin mendapatkan Surat Pengesahan Projek Terbengkalai, anda boleh ikuti langkah-langkah berikut:

Semak dahulu sama ada projek anda tersenarai dalam projek perumahan terbengkalai melalui laman web Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan sebelum membuat permohonan;
Sekiranya projek perumahan anda tersenarai di bawah projek rumah terbengkalai KPKT, permohonan boleh dilakukan dengan menyertakan salinan kad pengenalan pemohon dan salinan Perjanjian Jual Beli melalui:

💻 Sistem Aduan Bersepadu;
📧 [email protected];
📠 03-8891 4228;
✉️ Bahagian Projek Perumahan Terbengkalai, Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan, Aras 33, Blok 51, Persiaran Perdana, Presint 4, 62100, Wilayah Persekutuan Putrajaya.

Sekiranya projek perumahan tidak tersenarai di bawah projek rumah terbengkalai KPKT, semakan perlu dibuat dengan Bahagian Pemantauan Perumahan Swasta.

7. Apakah Tindakan Awal yang Boleh Diambil oleh Pembeli Projek Terbengkalai Terhadap Pemaju?

Pembeli disarankan membuat tuntutan ke atas pemaju projek perumahan terbengkalai secara surat berdaftar. Pembeli juga boleh mengisi Borang Bukti Keberhutangan (Proof of Debt) yang boleh didapati di Jabatan Insolvensi Malaysia. Langkah ini perlu dilaksanakan sebelum tamat tempoh sah laku Perjanjian Jual Beli tersebut.

Mana-mana pemaju perumahan berlesen yang gagal menyempurnakan projek perumahan dan menyebabkannya terbengkalai dianggap sebagai satu kesalahan jenayah. Jika sabit kesalahan, pemaju boleh dikenakan denda tidak kurang RM250,000 dan tidak lebih RM500,000 atau penjara tidak lebih tiga tahun atau kedua-duanya.

Pindaan Seksyen 18A, Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1966 ini memberi jaminan dan hak yang lebih luas kepada pembeli selain mengelakkan lebih banyak projek rumah terbengkalai.

Lakukan Semakan Menyeluruh, Elakkan Pilih Pemaju Rumah Terbengkalai atau Tidak Siap

Kesilapan beli rumah membabitkan projek terbengkalai, terbiar atau tidak siap boleh mendatangkan pengalaman yang pahit. Justeri itu, bagi mengelakkan anda daripada menjadi mangsa projek rumah terbengkalai, ambil kira beberapa langkah berikut sebelum beli rumah anda:

Kenal pasti kredibiliti pemaju. Lakukan carian latar belakang pemaju termasuk rekod CTOS pemaju. Tanpa semakan yang terperinci, anda mungkin menjadi mangsa pemaju haram tidak berlesen di Malaysia;
Pilihlah pemaju perumahan yang mempunyai nama dan reputasi baik. Pemaju besar biasanya memiliki portfolio, pengalaman dan modal kewangan yang kukuh dan stabil bagi memastikan proses pembinaan berjalan lancar;
Selain itu, ambil kira reputasi pemaju di media sosial. Kebiasaannya, pemaju yang betul-betul sah mempunyai reputasi yang baik di media sosial. Rujuk reputasi mereka dengan melihat bahagian ‘comment’ untuk mengetahui ulasan para pembeli lain;
Minta nasihat atau pendapat daripada rakan atau ahli keluarga yang mempunyai pengalaman membeli hartanah;
Pastikan juga pemaju perumahan tidak disenaraihitamkan oleh Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan. Langkah ini penting untuk memastikan anda tidak terbeli projek perumahan daripada pemaju yang salah. Anda boleh rujuk senarai lengkap ini untuk mengetahui senarai pemaju terlibat projek rumah terbengkalai.

Semoga perkongsian ini juga dapat membantu anda mengetahui hak anda sekiranya anda terbeli projek rumah terbengkalai. Selain itu, jika anda ingin mendapatkan perlindungan insurans rumah untuk perlindungan kediaman anda, layari laman web Qoala untuk info lanjut. Qoala merupakan platform perbandingan insurans online paling komprehensif dan terbaik di Malaysia.

Kongsi: