Benarkah Kos Beli Rumah Lelong Murah atau Ada Kos Tersembunyi?

Ramai dalam kalangan anak muda tertarik untuk beli rumah lelong sebagai rumah pertama kerana berpendapat kos beli rumah lelong atau harga yang ditawarkan untuk hartanah ini biasanya jauh lebih rendah berbanding hartanah yang ditawarkan oleh pemaju atau rumah sekunder (subsale). Proses beli rumah lelong bukanlah suatu proses yang mudah – banyak faktor atau perkara penting yang perlu diberi perhatian sebelum beli rumah lelong seperti keadaan rumah, status hartanah, kos beli rumah lelong dan sebagainya.

Perkara Penting Anda Perlu Tahu Sebelum Beli Rumah Lelong

Sebelum bercakap tentang kos beli rumah lelong, penting untuk anda tahu apa yang dimaksudkan dengan hartanah atau rumah lelong? Secara asasnya, hartanah lelong merujuk pada hartanah seperti rumah yang dijual oleh pihak bank atau individu melalui proses lelongan tidak kira sama ada kediaman jenis flat, apartment, banglo dan lain-lain.

Biasanya, proses lelongan akan dilakukan oleh individu atau pihak pelelong berlesen yang dilantik oleh institusi perbankan. Secara asasnya, terdapat dua jenis proses lelongan hartanah yang perlu anda tahu:

1. Lelongan Awam

Lelongan awam merujuk kepada proses lelong yang dijalankan di kawasan awam seperti di dewan lelongan atau hotel, biasanya membabitkan Loan Agreement Cum Assignment (LACA). Dalam erti kata lain, ia merujuk pada proses lelongan yang diuruskan pihak bank bagi hartanah tanpa geran individu atau hak milik strata.

2. Lelongan Mahkamah/Pejabat Tanah

Lelongan Mahkamah pula merupakan proses lelongan yang dijalankan oleh pihak pelelong di Mahkamah atau Pejabat Tanah, biasanya melibatkan kes lelong geran. Ini bermaksud, lelongan Mahkamah atau Pejabat Tanah adalah untuk hartanah yang sudah memiliki geran individu bagi apartment yang bertingkat.

Kos Beli Rumah Lelong: Kos Sebelum, Semasa dan Selepas Beli Rumah Lelong yang Anda Perlu Tahu

Kos beli rumah lelong boleh memakan belanja yang tinggi, lebih-lebih lagi jika rumah yang terbida dijual pada harga yang tinggi. Oleh sebab itu, penting untuk pembeli atau pembida ambil tahu kos asas beli rumah lelong atau kos-kos tersembunyi pemilikan rumah lain yang mungkin ada untuk mengelakkan sebarang implikasi lain.

1. Kos Beli Rumah Lelong: Sebelum Proses Bidaan

Sebelum proses pembidaan rumah lelong bermula, anda perlu sediakan sekurang-kurangnya 10 peratus daripada harga rumah yang ingin dibida – biasanya disediakan dalam bentuk draf bank.

Sebagai contoh, jika harga rizab* (merujuk pada harga permulaan lelongan) rumah yang dilelong bermula pada harga RM230,000, anda perlu sediakan draf bank sebanyak RM23,000 dan perlu dibawa semasa hari lelongan.

Sekiranya anda diwakili oleh ejen, ada tambahan kos lain yang perlu dibayar kepada ejen anda. Anda boleh berunding dengan ejen anda berkenaan bayaran ini. Biasanya, bayaran yang dikenakan oleh ejen untuk membida hartanah adalah sekitar RM500 hingga RM1,500 bergantung pada situasi.

2. Kos Beli Rumah Lelong: Semasa Proses Bidaan

Anda diingatkan untuk membawa tunai yang mencukupi (atau lebih baik jika lebih) semasa hari lelongan. Ini kerana, anda perlu menjelaskan baki 10 peratus deposit rumah lelong yang dibeli mengikut harga akhir tawaran lelong tersebut. Sebagai contoh, anda boleh lihat kiraan kos di bawah:

Andaikan anda berjaya beli rumah yang dilelong tersebut, ini antara kos-kos beli rumah lelong yang perlu anda pertimbangkan:

Draf bank Harga Rizab + Deposit daripada Harga Akhir Selepas Lelongan + Tambahan Deposit + Duti Setem
RM23,000 + RM30,000 + RM7,000 + RM250

Ini bermaksud, anda perlu sediakan sekurang-kurangnya RM60,250 ketika hari lelongan. Kegagalan anda untuk menyediakan wang tambahan boleh menjejaskan proses pemilikan rumah lelong yang telah dibida.

Oleh sebab itu, anda disarankan untuk berhati-hati atau hadkan jumlah bidaan anda – semakin tinggi harga jualan akhir, semakin tinggi kos beli rumah lelong atau belanja yang perlu anda sediakan ketika hari lelongan.

3. Kos Beli Rumah Lelong: Selepas Proses Bidaan

Setelah selesai proses kedua, anda perlu melakukan pengesahan dokumen Kontrak Jualan (Contract of Sale). Sebelum tandatangan dokumen ini, periksa semua maklumat dengan teliti dan pastikan maklumat berkaitan hartanah yang dibeli termasuk butiran diri anda adalah betul:

1. Nama penuh;
2. No. kad pengenalan;
3. Alamat hartanah yang dibeli;
4. Harga belian termasuk bayaran yang dibuat dalam bentuk draf bank dan tambahan tunai lain.

Kemudian, anda perlu mendapatkan pinjaman pembiayaan perumahan daripada pihak bank dengan segera. Anda perlu mendapatkan kelulusan pinjaman bank untuk selesaikan baki pembelian rumah yang berjaya dibida dalam tempoh 90 hari (untuk lelongan LACA) atau 120 hari (untuk lelongan geran induk).

Sekiranya permohonan anda diluluskan oleh pihak bank, anda perlu menandatangani Surat Tawaran (LO) dan pihak peguam bank akan menghubungi anda untuk menandatangani perjanjian pinjaman perumahan antara anda dan pihak bank.

Kos Babitkan Surat Tawaran (LO)

Secara asasnya, kos berkaitan surat tawaran lebih kurang sama dengan kos pembelian rumah subsale. Anda boleh rujuk jadual seperti di bawah:

Kos Babitkan Perjanjian Jual Beli

Harga-harga yang dinyatakan di atas belum termasuk kos guaman dan kos-kos lain yang berkaitan seperti kaveat, pendaftaran pejabat tanah, perbelanjaan am lain (kos pengangkutan, faks, telefon dan fotostat) serta caj pencarian status hartanah, semakan kemuflisan dan lain-lain.

Anda boleh rujuk jadual kos asas berkaitan Perjanjian Jual Beli seperti berikut:

Kos Renovate Rumah Lelong

Rumah lelong biasanya memerlukan kos tambahan untuk baik pulih atau renovate rumah. Sekiranya baik pulih besar-besaran diperlukan yang melibatkan kerosakan struktur (kerosakan pada bahagian siling atau atap), anda mungkin perlu belanjakan kos baik pulih yang lebih mahal, biasanya sekitar RM20,000 hingga RM30,000 bergantung pada jenis pembaikan.

Biasanya, kerosakan-kerosakan kecil yang tidak melibatkan struktur utama, siling dan pendawaian elektrik biasanya lebih murah – anda mungkin perlukan kos baik pulih minimum sekitar RM5,000 hingga RM10,000 bergantung kepada jenis baik pulih.

Kos Tunggakan-tunggakan Lain (Jika Ada)

Selain itu, anda juga perlu mempertimbangkan kos untuk tunggakan-tunggakan yang mungkin ada seperti cukai tanah, cukai pintu dan yuran penyelenggaraan. Sebagai contoh, jika rumah yang dibeli ada tunggakan yuran penyelenggaraan selama lima tahun dengan bayaran bulanan sebanyak RM200, berikut kos tersembunyi lain yang perlu ditanggung oleh anda:

Kos Sebulan X Tempoh Tunggakan
RM200 X 60 Bulan = RM12,000

Selain itu, sekiranya rumah lelong yang dibeli sudah lama ditinggalkan, anda mungkin perlu menanggung kos lain seperti kos penyambungan semula meter elektrik, sambungan meter air, pemeriksaan pendawaian elektrik dan lain-lain lagi bergantung pada situasi. 

Kediaman teres dua tingkat biasanya memerlukan belanja sekitar RM500 hingga RM1,000 (atau mungkin lebih) untuk penyambungan semula bekalan elektrik. 

Buat Persediaan Awal, Semak Kekuatan Kewangan Sebelum Beli Rumah Lelong

Faktor kewangan atau keadaan semasa kewangan anda memainkan peranan penting dalam pembelian hartanah lelong. Penting untuk anda bersedia dari aspek kewangan sebelum beli rumah lelong – kos beli rumah lelong boleh memberi kesan kepada anda jika anda tidak bersedia atau tidak mempunyai simpanan yang mencukupi.

Ada dalam kalangan pembeli berpendapat kos beli rumah lelong boleh dimasukkan sekali dalam pinjaman bank. Malah, ada juga yang membida hartanah tanpa mengambil kira kos-kos lain yang mungkin timbul seperti kos pembaikan, kos peguam dan kos-kos beli rumah lelong yang lain. 

Beli rumah lelong secara asasnya melibatkan kos yang besar. Jika tersilap langkah, anda boleh terbeban dengan segala baki pembayaran yang perlu dijelaskan. Aspek ini tidak seharusnya dipandang remeh oleh pembeli, pelabur atau pembida untuk mengelakkan kesilapan dan menjejaskan peluang mereka memiliki rumah lelong.

Selain itu, sekiranya anda sedang mencari insurans rumah terbaik, layari laman web Qoala untuk info lanjut. Qoala merupakan platform perbandingan insurans di Malaysia dengan jaminan proses beli insurans yang mudah dan selamat pada harga yang mampu milik.