Panduan Lengkap Pinjaman Perumahan untuk Beli Rumah Idaman

Setiap orang mempunyai impian untuk memiliki rumah pertama atau kediaman sendiri tidak kiralah sama ada rumah subsale atau rumah baharu. Oleh sebab itu, pelbagai pinjaman perumahan ditawarkan oleh bank atau institusi perbankan di Malaysia untuk bantu beli hartanah idaman. Artikel ini akan kongsikan panduan lengkap sebelum anda mohon pinjaman perumahan seperti kadar faedah, jenis pinjaman perumahan dan lain-lain lagi.

5 Perkara Wajib Tahu Sebelum Mohon Pinjaman Perumahan

Secara asasnya, proses beli rumah nampak sangat rumit dan menyusahkan, namun jika anda dapat memahami dan mempelajari selok-belok menguruskan proses pinjaman dengan betul, ia tidaklah sesukar yang dijangka dan proses loan rumah boleh berjalan dengan lancar. Pinjaman perumahan atau loan rumah merujuk pada pinjaman dari bank atau institusi perbankan bagi membantu pembiayaan bagi pembelian rumah atau hartanah yang anda idamkan.

Ia sekali gus membolehkan lebih ramai mampu memiliki dan membeli rumah sendiri. Nisbah loan rumah yang diluluskan untuk rumah pertama adalah kira-kira 90 peratus. Ini bermaksud, pembeli perlu membayar sekurang-kurangnya 10 peratus (bayaran pendahuluan) daripada jumlah keseluruhan hartanah yang dibeli. Nisbah pinjaman perumahan untuk rumah ketiga pula biasanya dihadkan kepada maksimum 70 peratus.

1. Kadar Faedah Pinjaman Perumahan

Sebelum memohon pinjaman perumahan, terdapat beberapa perkara penting yang perlu diberi perhatian antaranya kadar faedah pinjaman perumahan. Ini kerana, semakin rendah kadar faedah, semakin banyak penjimatan yang boleh anda nikmati. Berikut dua kadar faedah yang perlu dipertimbangkan:

Kadar Faedah Tetap

Ia merujuk pada kadar peratusan pinjaman yang telah ditetapkan oleh pihak bank dan tidak akan berubah sepanjang tempoh pinjaman.

Kadar Faedah Berubah-ubah (Terapung)

Ia ditentukan oleh Kadar Asas (BR) yang mempengaruhi Kadar Pinjaman Berkesan (BLR). Secara asasnya, perubahan kepada BLR akan beri kesan kepada turun naik kadar faedah ini.

Faktor Mempengaruhi Kadar Faedah Loan Rumah

Banyak faktor-faktor lain yang boleh mempengaruhi kadar faedah pinjaman perumahan. Namun biasanya, interest rate pinjaman perumahan bergantung pada situasi seperti berikut:

1. 1. 1. 1. Jenis pinjaman perumahan;
         2. Tempoh pinjaman;
         3. Margin pembiayaan;
         4. Jenis hartanah;
         5. Skor kredit anda.

Formula Kadar Faedah Pinjaman Perumahan

Apa-apa pinjaman dengan pihak bank tidak kiralah loan rumah, loan kereta, pinjaman peribadi dan sebagainya, anda tertakluk kepada kadar faedah tertentu. Sebagai contoh, pihak bank akan mengenakan kadar faedah tertentu semasa beli rumah. Berikut merupakan contoh pengiraan kadar faedah pinjaman perumahan untuk panduan anda:

Kadar Asas (BR) + 1.25% = XX%

Setiap bank di Malaysia mempunyai kadar BR yang berbeza. Sebagai contoh, anda membuat pinjaman perumahan di Maybank. Andaikan kadar BR Maybank ialah 1.75 peratus.

Kadar Asas Maybank (BR) 1.75% + 1.25% = 3%

Jadi, kadar faedah tahunan untuk loan rumah anda ialah 3 peratus. Jika loan rumah anda ialah RM380,000 dengan tempoh pinjaman selama 35 tahun, ini bermaksud anda perlu membayar ansuran bulanan sebanyak RM1,464.

RM380,000 x 3% = RM11,400 (jumlah faedah setahun)
RM11,400/12 bulan = RM950

Ini bermaksud, daripada jumlah bayaran bulanan yang dibayar iaitu RM1,464, sebanyak RM950 diperuntukkan untuk faedah manakala baki sebanyak RM514 akan ditolak prinsipal.

Nota: Pengiraan adalah anggaran semata-mata, pengiraan sebenar mungkin berbeza bergantung pada jenis bank/institusi kewangan anda.

Kadar Faedah Pinjaman Perumahan 2022

Berikut merupakan jadual kadar faedah pinjaman perumahan 2022 (tertakluk pada perubahan semasa) untuk panduan dan rujukan anda:

2. Jenis Loan Rumah di Malaysia

Selain kadar faedah, anda juga perlu beri perhatian terhadap jenis pinjaman yang ditawarkan oleh pihak bank. Ini kerana, setiap jenis pinjaman mempunyai kelebihan dan kekurangan yang tersendiri bergantung pada keperluan anda. Anda disarankan untuk lakukan tinjauan, tanyakan pegawai bank untuk kepastian sebelum membuat keputusan. Elakkan membuat keputusan berdasarkan pendapat orang lain. Secara asasnya, terdapat tiga kategori pinjaman perumahan utama yang ditawarkan di Malaysia yang perlu anda ketahui seperti berikut:

Pinjaman Asas (Terms Loan)

Ia melibatkan proses pembayaran semula yang tetap, biasanya kadar faedah pinjaman rumah tidak akan dikurangkan dengan lebihan bayaran. Malah, anda juga tidak dibenarkan untuk menarik semula pembayaran tambahan yang telah dibuat.

Pinjaman Semi-Fleksi

Loan rumah jenis ini membolehkan anda membuat lebihan bayaran pada bila-bila masa untuk mengurangkan jumlah faedah pinjaman yang dikenakan. Malah, anda juga boleh menarik semula jumlah tambahan yang telah dibayar namun tertakluk pada yuran pemprosesan.

Pinjaman Fleksi

Secara teknikal, ia sama seperti pinjaman semi-fleksi. Cumanya, pinjaman ini dihubungkan dengan akaun semasa anda dan jumlah pembayaran semula pinjaman akan ditolak secara automatik setiap bulan daripada akaun anda. Selain itu, lebihan bayaran boleh dikeluarkan semula pada bila-bila mengikut keperluan anda.

3. Kos Beli Rumah

Secara asasnya, urusan berkaitan pinjaman perumahan dan proses pembelian rumah bukanlah suatu proses yang mudah, ia memerlukan komitmen dan belanja yang tinggi. Sekiranya anda sedang mencari rumah dan merancang untuk beli rumah pertama, anda perlu memahami segala maklumat berkenaan proses dan kos beli rumah yang mungkin terlibat seperti kos guaman, duti setem, bayaran pendahuluan dan banyak lagi. Sehubungan itu, Anda disarankan untuk berbincang dengan pegawai-pegawai bank untuk mendapatkan maklumat jelas mengenai semua yuran dan caj yang mungkin dikenakan kepada anda. Jika tersilap langkah, ia mungkin boleh memberi kesan terutamanya dari segi kewangan.

4. Istilah dalam Dokumen Pinjaman Perumahan

Selain itu, anda juga perlu memahami istilah-istilah yang terkandung dalam dokumen pinjaman perumahan (loan agreement) bagi memudahkan urusan anda serta mengelakkan berlaku salah faham. Berikut merupakan istilah biasa ditemui dalam loan rumah:

Tempoh Berkunci (Lock-In Period)

Sesetengah bank mengenakan tempoh berkunci atau lebih dikenali sebagai lock-in period. Biasanya, tempoh berkunci biasanya sekitar tiga hingga lima tahun. Secara asasnya, tempoh berkunci diwujudkan bagi menampung kos pentadbiran menguruskan pinjaman perumahan yang tinggi oleh pihak bank. Ia diwujudkan bagi memastikan pihak bank menerima pulangan kewangan yang adil. Jika dalam tempoh berkunci ini anda membuat keputusan untuk melangsaikan pinjaman lebih awal daripada tarikh yang dipersetujui, anda berkemungkinan akan dikenakan sejumlah denda. Biasanya, kadar penalti yang dikenakan adalah sekitar dua hingga tiga peratus daripada baki pinjaman yang belum diselesaikan.

Kadar Asas (Base Rate)

Kadar Asas (BR) merupakan kadar faedah yang dirujuk oleh bank sebelum memutuskan kadar faedah yang sesuai yang akan dikenakan untuk pinjaman perumahan anda. Secara amnya, bank di Malaysia boleh menentukan kadar faedah mereka sendiri berdasarkan kadar formula yang ditetapkan oleh Bank Negara Malaysia (BNM) sebagai penanda aras. Kenaikan atau penurunan kadar asas secara langsung mempengaruhi kadar faedah peminjam.

Jadual Bayaran Berperingkat (Progressive Billing)

Sekiranya anda membeli rumah undercon atau rumah dalam pembinaan, anda mungkin perlu membuat bayaran tertentu mengikut fasa-fasa pembinaan rumah. Jumlah bayaran yang dikenakan bergantung pada status pembinaan – lebih tinggi bayaran jika rumah yang sedang dibina hampir siap.

Kadar Berubah-ubah atau Kadar Tetap

Seperti dinyatakan di atas, pinjaman perumahan dengan kadar faedah berubah-ubah dipengaruhi oleh BLR. Manakala, pinjaman perumahan dengan kadar faedah tetap pula tidak akan berubah meskipun ada perubahan pada BLR. Anda boleh pilih kadar faedah yang sesuai berdasarkan strategi dan aliran kewangan anda.

Margin Pembiayaan (Margin of Financing)

Margin pembiayaan merujuk pada jumlah pinjaman yang dinyatakan sebagai peratusan daripada nilai keseluruhan rumah. Kebanyakan pinjaman perumahan di Malaysia mempunyai margin pembiayaan maksimum sebanyak 90 peratus dan memerlukan anda untuk membayar downpayment rumah sekurang-kurangnya 10 peratus daripada harga rumah. Sebagai contoh, rumah baharu yang ingin dibeli berharga RM500,000 memerlukan anda untuk bayar downpayment sekurang-kurangnya RM50,000 jika margin pembiayaan anda sebanyak 90 peratus.

5. Pinjaman Perumahan dalam Konteks Islam

Secara amnya, tidak banyak beza antara perbankan Islam dan perbankan konvensional. Namun secara dasarnya, pembiayaan rumah kewangan Islam mematuhi undang-undang Islam (atau dikenali sebagai Syariah) dan prinsip ekonomi Islam serta tidak mengandungi unsur haram. Terdapat dua prinsip dalam pembiayaan perumahan Islam seperti berikut:

Bai’ Bithaman Ajil (BBA)

Bai’ Bithaman Ajil (perjanjian jual beli balik) atau BBA merupakan konsep perbankan Islam yang digunakan dalam pembiayaan sewa beli atau pembelian insurans. Pihak bank akan membeli aset kepunyaan anda atau daripada vendor dengan harga tunai pada harga pasaran dan kemudiannya menjual kembali aset tersebut kepada anda dengan harga belian termasuk keuntungan yang telah dipersetujui.

Musharakah Mutanaqisah (MM)

Musyarakah Mutanaqisah adalah suatu bentuk perkongsian, anda menjadi penyewa atau berjanji untuk membeli bahagian pemilikan rakan kongsi yang lain secara beransur-ansur sehingga anda memiliki objek pemilikan sepenuhnya. Ia merupakan satu bentuk pembiayaan jangka panjang dengan kadar keuntungan tetap atau boleh ubah yang biasanya digunakan untuk membiayai pembelian aset siap atau belum siap, siap dibina atau dalam pembinaan.

Syarat Pinjaman Perumahan Bank: Dokumen yang Diperlukan untuk Pembiayaan Perumahan

Secara asasnya, dokumen yang diperlukan untuk proses permohonan pinjaman perumahan bergantung pada individu atau peminjam sama ada bekerja sendiri atau makan gaji. Berikut senarai dokumen yang perlu disediakan sekiranya ingin membeli hartanah di Malaysia untuk panduan dan rujukan anda:

Pinjaman Perumahan untuk Kakitangan Swasta/Kakitangan Awam

Bagi rakyat Malaysia yang bekerja di Malaysia, anda perlu menyerahkan dokumen peribadi yang menunjukkan kelayakan kredit sama ada mempunyai pendapatan tetap atau pendapatan berdasarkan komisen. Berikut senarai dokumen yang anda perlu sediakan:

• Salinan kad pengenalan;
• Borang tempahan pembelian rumah;
• Surat Perjanjian Jual Beli Vendor (salinan dan original);
• Slip gaji tiga bulan terkini (untuk Gaji Pokok) atau Slip gaji terkini enam bulan (untuk Gaji Pokok + Komisen);
• Penyata akaun bank untuk tiga bulan terkini (untuk Gaji Pokok) atau Penyata akaun bank untuk enam bulan terkini (untuk Gaji Pokok + Komisen) bagi membuktikan gaji dikreditkan sama seperti dalam slip gaji;
• Borang EA terkini;
• Penyata KWSP terkini;
• Cukai Pendapatan (Borang B atau BE) terkini dengan bukti penerimaan pembayaran;
• Penyata deposit seperti Deposit Tetap, ASB atau Bon (jika ada).

Pinjaman Perumahan untuk yang Bekerja Sendiri

Bagi anda yang bekerja atau memiliki perniagaan sendiri, anda perlu mengemukakan dokumen sokongan berikut bagi membuktikan kelayakan kredit anda:

• Salinan kad pengenalan;
• Borang tempahan pembelian rumah;
• Surat Perjanjian Jual Beli Vendor (salinan dan original);
• Penyata Bank Syarikat terkini untuk enam bulan;
• Penyata Bank Peribadi terkini untuk enam bulan;
• Penyata deposit seperti Deposit Tetap, ASB atau Bon (jika ada);
• Pendaftaran perniagaan atau SSM.

Punca-punca Permohonan Pinjaman Perumahan Ditolak

Banyak faktor yang boleh menyebabkan loan perumahan anda ditolak. Namun biasanya, permohonan pinjaman perumahan anda ditolak disebabkan oleh lima punca utama berikut:

1. Rekod Kredit Tidak Memuaskan

Secara asasnya, pihak bank akan merujuk Pusat Sistem Maklumat Rujukan Credit (atau lebih dikenali sebagai CCRIS) untuk mengetahui status kredit dan mengakses Nisbah Khidmat Hutang (DSR) bagi setiap pemohon. Bagi individu yang mempunyai rekod pembayaran balik pinjaman yang tidak memuaskan (ada tunggakan) atau tidak berdisiplin dalam membayar balik pinjaman yang telah dibuat (bayar lambat), bank sukar untuk meluluskan pinjaman perumahan anda. Ini kerana pihak bank beranggapan anda mungkin akan menghadapi masalah untuk membayar balik pinjaman anda berdasarkan rekod kewangan sedia ada yang tidak baik.

2. Hutang Melebihi Pendapatan

Pemohon perlu memastikan nisbah hutang ke atas pendapatan adalah stabil bagi memastikan permohonan pinjaman diluluskan dengan mudah. Nisbah hutang ke atas pendapatan dikira berdasarkan jumlah komitmen bulanan termasuklah belanja individu, pinjaman peribadi, kad kredit dan lain-lain yang dibahagikan dengan pendapatan bersih selepas ditolak potongan cukai berkala (PCB), caruman KWSP dan Perkeso. Sekiranya nisbah hutang tinggi, kemungkinan pinjaman bank anda akan ditolak.

3. Bankrap

Sekiranya anda diisytiharkan bankrap atau muflis, ia boleh menyebabkan anda tidak layak untuk mendapatkan apa-apa jenis pinjaman termasuk pinjaman perumahan. Bank biasanya akan merujuk laporan kredit CCRIS dan CTOS bagi mengetahui status kewangan pemohon.

4. Dokumen Tidak Lengkap

Selain itu, antara faktor lain yang menyebabkan permohonan pinjaman perumahan ditolak adalah disebabkan dokumen-dokumen penting yang diperlukan tidak lengkap atau tidak dilampirkan. Anda boleh merujuk senarai lengkap dokumen permohonan pinjaman seperti dinyatakan di atas.

5. Pendapatan Tidak Stabil

Pendapatan yang tidak stabil juga merupakan salah satu sebab utama permohonan pinjaman perumahan anda ditolak. Jika anda mempunyai pekerjaan berstatus kontrak atau sementara, bank mungkin beranggapan anda tidak mempunyai sumber kewangan yang stabil dan tidak mampu untuk membayar balik pinjaman anda. Oleh sebab itu, bank memerlukan slip gaji untuk tempoh tiga hingga enam bulan terkini bagi mengenal pasti kestabilan pendapatan pemohon.

Semoga perkongsian ini boleh membantu anda sekiranya anda ingin mendapatkan pinjaman perumahan untuk beli rumah baharu anda. Selain itu, sekiranya anda sedang mempertimbangkan insurans rumah terbaik dan komprehensif untuk anda, layari laman web Qoala untuk info lanjut. Qoala merupakan platform insurans di Malaysia yang menyediakan pelbagai jenis insurans seperti insurans kereta, insurans motor, dan insurans perubatan dengan jaminan proses beli insurans yang selamat, berpatutan dan mudah.