9 Checklist Cara Jual Rumah di Malaysia

Ramai pemilik rumah yang mahu jual rumah tidak tahu cara jual rumah dan disebabkan ini mereka terdedah dengan risiko penipuan daripada pihak ketiga sekiranya tidak tahu proses jual rumah yang betul. Apabila anda mahu jual rumah, anda perlu tahu cara jual rumah. Jika ini merupakan kali pertama anda mahu jual rumah, ikuti sembilan checklist yang telah disediakan dalam artikel ini tidak kiralah rumah anda rumah subsale atau rumah jenis milikan tanah seperti rumah freehold, leasehold, lot Bumiputera dan sebagainya. 

Boleh Jual Rumah Tanpa Ejen? Ketahui Juga Kos Jual Rumah 

Anda mungkin sudah beli rumah baru yang lebih besar dan mahu berpindah dalam masa yang terdekat atau mungkin anda mahu jual rumah yang anda beli untuk tujuan-tujuan lain seperti pelaburan hartanah untuk disewa dan sebagainya. Pertama sekali, anda perlu tahu yang sebenarnya jual rumah ini bukannya percuma kerana banyak kos jual rumah yang anda sebagai pemilik rumah perlu tanggung. Oleh sebab itu, anda perlu memastikan anda tahu cara menguruskan proses jual rumah anda dengan betul.

Jika anda tidak berhati-hati, anda boleh jadi mangsa penipuan scammer dan berdepan kemungkinan kerugian yang amat dahsyat sehingga boleh diisytihar bankrap sebab kos rumah ini memang besar. Untuk elakkan perkara sebegini berlaku kepada anda, ikuti sembilan checklist cara jual rumah yang anda perlu tahu:

1. Lakukan Persediaan Sewajarnya

Sebelum jual rumah, kenal pasti dahulu maklumat mengenai rumah anda seperti status dan jenis pemilikan hartanah. Maklumat seperti jenis pemilikan rumah seperti lot bumiputera, bukan bumiputera, freehold atau leasehold penting sebelum anda jual rumah. Ini kerana, setiap jenis pemilikan rumah mempunyai syarat-syarat tertentu yang harus anda patuhi.

Contohnya, rumah lot bumiputera hanya boleh dipindah milik kepada golongan bumiputera sahaja dan begitu jugak jenis pemilikan rumah yang lain. Selain itu, semak juga sama ada rumah masih master title atau sudah memiliki strata atau individual title, keluasan tanah dan maklumat-maklumat lain yang perlu dimasukkan dalam iklan. Semak juga dengan pejabat tanah dengan membuat carian kerana dikhuatiri ada kaveat iaitu sekatan atau halangan ke atas rumah yang mahu dijual.

Selain itu, semak syarat perjanjian pinjaman perumahan anda sama ada terdapat lock-in period atau tempoh terkunci. Maksud lock-in period dalam kes ini merujuk tempoh yang telah ditetapkan oleh pemberi pinjaman yang menyatakan anda tidak boleh jual rumah dalam tempoh tertentu selepas pembelian rumah.

Sekiranya anda jual rumah dalam tempoh lock-in, anda boleh dikenakan penalti biasanya sekitar dua hingga lima peratus, bergantung pada perjanjian anda. Sebagai contoh, loan rumah anda bernilai RM550,000 dan anda jual rumah anda dalam tempoh terkunci, anda akan dikenakan denda oleh pihak bank. Katakanlah anda dikenakan penalti sebanyak empat peratus, anda akan terpaksa bayar penalti sebanyak RM22,000 kepada pihak bank. 

2. Semak Harga Pasaran Rumah dan Tetapkan Harga Jualan Rumah

Tidak seperti nilai kereta yang kebanyakannya mengalami susut nilai tinggi selepas beberapa tahun, nilai rumah atau hartanah kebiasaannya akan semakin meningkat selepas bertahun memilikinya. Disebabkan ini, anda berkemungkinan besar akan dapat menjual rumah anda pada harga yang lebih tinggi daripada harga anda beli. Anda boleh dapatkan khidmat profesional ejen hartanah atau valuer rumah untuk mendapatkan harga pasaran rumah anda.

Selain itu, salah satu cara yang anda boleh lakukan adalah kaji pesaing anda. Maksudnya di sini, anda boleh tengok harga jualan bagi jenis rumah yang sama dengan anda. Contohnya, bank nilai rumah anda berharga RM500,000 tetapi pesaing yang jual rumah jenis sama menjualnya pada RM440,000. Pembeli pasti lebih tertarik dengan pilihan yang lebih murah.

Oleh sebab itu, anda perlu bijak menentukan harga yang sesuai dengan pasaran hartanah semasa. Sekiranya harga terlalu tinggi, mungkin tidak ramai yang akan berminat untuk beli rumah anda. Jika harga terlalu rendah, anda mungkin akan dapat pembeli dengan cepat tetapi tidak dapat pulangan yang sepatutnya. 

3. Iklankan Rumah Anda

Sebenarnya, anda tidak perlukan khidmat ejen hartanah pun kerana anda boleh jual rumah dengan sendiri tanpa bantuan profesional. Anda boleh memulakan mengiklankan untuk menjual rumah di laman sesawang antaranya Propertyguru dan iProperty atau sebarkan menerusi group Facebook, WhatsApp atau platform media yang ada. Anda juga boleh menggantungkan iklan kain rentang untuk menarik perhatian pembeli.

Namun begitu, sekiranya anda tidak mahu melakukan semua urusan berkaitan sendiri, anda boleh melantik ejen hartanah. Ejen hartanah akan menguruskan semua urusan berkaitan jual rumah seperti pengiklanan rumah, berunding dengan prospek, urusan dengan bank, peguam dan lain-lain selain memastikan anda dapat harga jualan yang terbaik. Namun perlu diingat, melantik ejen hartanah tertakluk kepada kos-kos tertentu.

Kos Ejen Jual Rumah

Seperti yang dinyatakan, ejen hartanah memudahkan urusan jualan rumah anda. Untuk menggunakan perkhidmatan ini, anda akan mengeluarkan wang untuk bayar ejen. Pastikan anda memilih ejen hartanah yang berdaftar dengan Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Hartanah Dan Pengurus Harga (LPPEH). Anda boleh dapatkan perkhidmatan ejen hartanah (Real Estate Agent (REA)) atau perunding hartanah (Real Estate Negotiator (REN)) dari agensi hartanah yang dipercayai. 

Anda boleh berunding dengan ejen anda untuk menentukan kadar komisen. Kebiasaannya, ejen akan mengenakan komisen sekitar dua ke tiga peratus daripada harga jualan hartanah. Satu lagi perkara penting yang anda perlu tahu adalah kadar komisen maksimum yang ejen anda boleh terima adalah sebanyak tiga peratus. 

Katakanlah anda jual rumah dengan harga RM600,000, jumlah komisen paling tinggi yang ejen anda boleh dapat adalah RM18,000 iaitu tiga peratus daripada harga jualan. Anda hanya perlu membayar ejen hartanah anda selepas rumah berjaya dijual dan pembeli telah menandatangani perjanjian jual beli. Jika anda uruskan sendiri, kos RM18,000 ini boleh dijimatkan dan anda mungkin boleh guna duit ini untuk renovate rumah baharu anda atau bercuti bersama keluarga.

4. Dapatkan Khidmat Peguam Hartanah

Semasa anda menjual rumah, terdapat banyak prosedur undang-undang yang anda perlu lalui terutama sekali hal berkaitan pemindahan hak milik. Disebabkan ini, anda disarankan untuk dapatkan khidmat peguam hartanah dari proses awal sehinggalah proses akhir jualan. Anda memerlukan khidmat peguam untuk menguruskan segala perjanjian melibatkan penjualan hartanah anda terutama sekali perjanjian jual beli. Peguam anda juga akan memberikan nasihat berkaitan undang-undang demi kepentingan anda.

Anda disarankan untuk melantik peguam yang mahir supaya proses jualan rumah boleh dipercepatkan. Jika tidak, proses yang sepatutnya selesai dalam tempoh enam bulan boleh memakan masa sehingga lebih setahun. Secara asasnya, setiap peguam hartanah ini selalunya ada bidang kepakaran masing-masing. Ada yang pakar dalam rumah kos rendah, ada yang pakar dalam rumah lelong dan banyak lagi. Kemahiran yang dimiliki oleh seseorang peguam dapat membantu mempercepatkan proses jual rumah.

Kos Peguam Hartanah

Selain kos ejen rumah yang telah dinyatakan di atas, anda juga perlu membayar yuran guaman kepada peguam hartanah anda. Bagaimana kos ini ditentukan? Secara ringkas, ia bergantung kepada harga rumah anda. Semakin tinggi harga rumah anda, semakin tinggi kadar yuran yang akan dikenakan. Berikut adalah yuran yang telah ditetapkan oleh Solicitors’ Remuneration Order atau Perintah Saraan Peguam Cara:

Sekiranya harga jualan rumah melebihi RM7,500,000, anda boleh berunding dengan peguam untuk tentukan yuran guaman. Kebiasaannya, ia tidak melebihi 0.5 peratus.

5. Pastikan Rumah dalam Keadaan yang Terbaik 

Sebelum pembeli mahu beli rumah anda, sudah pasti mereka mahu melawat dan tengok sendiri keadaan rumah anda. Anda perlu pastikan rumah anda berada dalam keadaan yang terbaik bersedia untuk dilawat oleh prospek. Rumah yang cantik dan berada dalam keadaan yang terbaik mampu menarik minat bakal pembeli di luar sana.

Oleh sebab itu, anda perlu pastikan gambar rumah yang dimuat naik dalam platform jual beli rumah terpakai kelihatan cantik dan kemas terutamanya di bahagian dalam dan juga luar rumah. Ini kerana, pembeli lebih mudah tertarik dengan gambar yang jelas dan kemas susunannya.

Cara ini juga secara tidak langsung dapat memberi sedikit gambaran mengenai suasana rumah anda dan dapat membantu pembeli membayangkan diri mereka tinggal di sana. Selain itu, pastikan kelengkapan asas seperti suis lampu, paip air dan sebagainya berfungsi dengan baik.

6. Runding Harga dan Terima Tawaran Membeli (Letter of Offer)

Jika ada pembeli yang berminat dengan rumah anda, sudah pasti mereka akan berunding dengan anda untuk mendapatkan harga yang lebih rendah. Biasanya, semasa proses rundingan pembeli akan berusaha untuk mendapatkan harga serendah yang mungkin sementara pemilik pula sudah semestinya mahukan harga setinggi yang mungkin. Rundingan ini bergantung kepada faktor-faktor seperti tawaran akhir, keadaan pasaran hartanah dan tempoh masa untuk selesaikan urusan penjualan.

Oleh sebab itu, anda disarankan untuk tetapkan lebih awal harga jualan minimum rumah anda (harga paling rendah yang anda sanggup turunkan) berbanding harga jualan yang anda nyatakan dalam iklan. Jika situasi ini berlaku kepada anda, minta pendapat ahli keluarga atau rakan yang pakar dalam bidang hartanah, atau kenal pasti harga pasaran dengan melakukan kajian terlebih dahulu bagi mengelakkan anda terjual rumah anda pada harga yang terlalu rendah.

Setelah persetujuan harga jualan berjaya dicapai, anda dan pembeli anda perlu menandatangani surat Tawaran Membeli (Letter of Offer) daripada pihak bank. Tawaran Membeli bertujuan untuk memastikan kedua-dua belah pihak tidak langgar perjanjian jual rumah ini. Contohnya, dari segi perjanjian, anda tidak boleh jual kepada pihak lain meskipun menerima tawaran yang lebih tinggi. Tawaran Membeli ini mengandungi maklumat-maklumat berikut:

• Nama pihak pembeli dan penjual
• Alamat lengkap rumah yang dijual
• Harga yang dipersetujui
• Jumlah deposit
• Sebarang kelengkapan yang dijual sekali
• Tarikh akhir perjanjian jual dan beli akan ditandatangani

Semasa proses perjanjian Tawaran Membeli, pembeli selalunya akan membayar dua hingga ke tiga peratus deposit rumah kepada ejen hartanah atau peguam yang terlibat. Tujuan deposit ini dibuat adalah untuk menunjukkan pembeli komited untuk beli rumah anda.

7. Tandatangan Perjanjian Jual Beli atau The Sale And Purchase Agreement (SPA)

Setelah persetujuan harga jualan tercapai, peguam anda akan menguruskan proses Perjanjian Jual Beli ataupun Sales and Purchase Agreement (SPA). SPA merupakan kontrak yang sah daripada segi undang-undang yang menggariskan butir-butir penjualan di antara anda dan pihak pembeli.

Apabila perjanjian SPA telah ditandatangani, pembeli akan membayar downpayment sebanyak 10 peratus daripada harga jualan. Anda akan menerima dokumentasi dan anda perlu dapatkan cop. Proses ini perlu dilengkapkan dalam tempoh 14 hari selepas anda dan pihak pembeli menandatangani Surat Tawaran (Letter of Offer). Mengikut terma SPA, anda akan menerima baki 90 peratus bayaran dari tarikh perjanjian tersebut ditandatangani. Namun begitu, tempoh masa ini boleh berubah bergantung kepada perjanjian yang telah dipersetujui oleh anda dan pembeli.

8. Rumah Berjaya Dijual

Selepas itu, setelah semua proses dokumentasi dan pembayaran telah berjaya dilaksanakan, rumah anda kini telah berjaya dijual. Ini bermakna hak milik rumah anda akan dipindahkan kepada pembeli. Tempoh pindah milik bergantung kepada jenis geran rumah. Berikut merupakan jangkaan masa bagi jenis pemilikan rumah:

i. Rumah Freehold yang Ada Geran Individu atau Strata 

Selesai dalam tempoh 90 hari bekerja dari tarikh tandatangan perjanjian jual beli.

ii. Rumah Leasehold yang Ada Geran Individu atau Strata 

Selesai dalam tempoh enam ke tujuh bulan dari tarikh tandatangan perjanjian jual beli.

Walau bagaimanapun, perlu diingatkan, setiap kes unik dan berkemungkinan tempohnya juga berbeza-beza disebabkan oleh faktor-faktor tertentu. Oleh sebab itu, anda perlu dapatkan nasihat peguam untuk menguruskan perkara-perkara ini. Setelah proses pindah milik selesai, serahkan kunci kepada pembeli dan pastikan anda tutup akaun utiliti dan dapatkan semula deposit utiliti anda. 

9. Bayar Cukai

Sebagai penjual rumah, anda perlu menjelaskan Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) atau nama lainnya Real Property Gain Tax (RPGT) setelah selesai urusan jual beli. Ini adalah berdasarkan undang-undang hartanah di Malaysia.

Satu perkara paling penting yang anda perlu tahu sebelum menjelaskan cukai ini adalah ia hanya dikenakan sekiranya anda berjaya memperoleh keuntungan daripada proses jual beli rumah anda. Jika anda tidak memperoleh sebarang keuntungan, anda tidak perlu bayar cukai ini. Berikut adalah kadar cukai CKHT bagi kategori penduduk tetap dan warganegara Malaysia:

Jika ini merupakan kali pertama anda jual rumah, anda boleh dapat kelonggaran pengecualian cukai CKHT ini. Anda boleh mendapat pelepasan cukai ini sekali sahaja dan ia tertakluk pada terma dan syarat. Ini bermakna jika anda mahu jual rumah kali kedua, anda akan perlu bayar cukai ini.

Tahu Prosedur Jual Rumah, Elakkan Ditipu Pihak Ketiga

Memang tidak dapat dinafikan, proses jual rumah boleh menjadi rumit terutama sekali jika anda tidak mempunyai ilmu pengetahuan yang cukup. Jika anda memilih untuk mendapatkan bantuan daripada ejen hartanah, urusan anda akan menjadi lebih mudah. Namun begitu, anda perlu mengeluarkan belanja tertentu untuk urusan ini.

Sekiranya anda memilih untuk berjimat, anda boleh menjual sendiri tanpa menggunakan khidmat ejen. Meskipun begitu, ia tidak bermaksud anda boleh berjimat banyak. Anda masih perlu membayar kos-kos tertentu seperti carian tanah, kos guaman dan kos iklan. Oleh itu, pemilik rumah yang memilih untuk menjual sendiri hartanah kediaman disarankan untuk bersiap sedia dari segi masa, wang dan tenaga.

Selain itu, jika anda mempertimbangkan untuk mendapatkan insurans rumah terbaik di Malaysia, tidak perlu cari jauh-jauh, dapatkan perlindungan insurans rumah terbaik di Qoala! Selain insurans rumah, anda juga boleh mendapatkan insurans motor murah dan insurans kereta terbaik di Qoala.