Hak Milik Strata: Ini Yang Anda Perlu Tahu

Selain hak milik induk dan hak milik individu, hak milik strata merupakan salah satu daripada tiga jenis hak milik tanah di Malaysia. Apa sebenarnya maksud strata? Hakmilik strata biasanya dikeluarkan untuk kediaman berstrata – anda dan pemilik kediaman tinggi seperti apartmen atau kondo memiliki unit atau petak tertentu dan bertanggungjawab ke atas harta bersama seperti kolam renang, gim, lif, tempat istirahat dan mana-mana kawasan yang bukan kepunyaan pemegang unit strata individu.

Hak Milik Strata: 4 Perkara Penting yang Anda Perlu Tahu

Ramai dalam kalangan pemilik rumah kurang memberi perhatian terhadap kewujudan hak milik strata. Secara asasnya, pembeli rumah (bangunan bertingkat) perlu tahu dan sedar bahawa Hakmilik Strata penting sebagai salah satu dokumen pemilikan utama dan rekod kepunyaan pemilik berdaftar ke atas unit dan petak rumah yang dibeli.

1. Jenis Rumah: Contoh Hak Milik Strata

Secara asasnya, berikut merupakan kategori rumah yang termasuk dalam skim hak milik strata:

1. Unit pangsapuri;
2. Kompleks komersial;
3. Kondominium;
4. Rumah kedai.

Selain jenis rumah disenaraikan di atas, rumah banglo, rumah teres dan rumah berkembar juga sudah termasuk dalam kategori skim hak milik strata meskipun pada asalnya tertakluk di bawah skim komuniti berpagar. Pindaan Akta Hakmilik Strata 2007 telah membenarkan skim kediaman landed dipecahkan kepada land parcel dengan pegangan hakmilik strata.

Ia sekali gus membolehkan skim ini diurus oleh pemilik, dilengkapi dengan kemudahan harta bersama di bawah penyelenggaraan jawatankuasa pengurusan dan perkongsian kawalan keselamatan dan pagar mengelilingi keseluruhan lot utama. Skim landed strata ini turut dikenali sebagai Gated Community Scheme.

2. Tanggungjawab Pemilik Kediaman Berstrata

Sebagai pemilik hartanah, sudah menjadi tanggungjawab anda menjaga dan melindungi hartanah anda dengan sebaik mungkin. Sebagai pemilik hartanah berstrata, anda diwajibkan untuk membayar sejumlah caruman seperti yang ditetapkan kepada Perbadanan Pengurusan. Caruman ini merupakan yuran pengurusan dan pentadbiran harta bersama yang dikira berdasarkan jumlah dan jenis unit serta jumlah kemudahan akses bersama.

Selain itu, pemilik kediaman berstrata juga perlu:

1. Menghadiri Mesyuarat Agung Tahunan dan Mesyuarat Agung Luar Biasa;
2. Mematuhi Undang-undang Kecil Perbadanan yang sedang berkuatkuasa;
3. Mematuhi apa-apa arahan yang dikeluarkan pihak berkuasa awam/tempatan berhubung dengan kediaman strata yang dimiliki.

3. Cara Semak Hakmilik Strata

Cara paling mudah untuk membuat semakan hakmilik strata adalah melalui sistem e-tanah menggunakan maklumat induk yang boleh didapatkan daripada maklumat Perjanjian Jual Beli. Selain itu, anda juga boleh menghubungi pihak berkuasa tanah tempatan seperti Pejabat Tanah dan Galian Negeri (PTG) atau Pejabat Tanah Daerah (PTD).

Namun begitu, dalam kebanyakan kes pemilik strata tidak dapat mengesan status hak milik strata kerana kuasa permohonan adalah di bawah tanggungjawab pemaju. Pemilik strata perlu menghubungi pemaju bagi bertanyakan status permohonan hak milik strata tersebut.

Kenapa Pemaju Lambat Keluarkan Hak Milik?

Situasi ini sering berlaku menyebabkan hak milik strata lewat diterima oleh pemilik strata. Situasi ini biasanya berlaku kerana pemaju muflis atau tidak cukup duit untuk memohon hak milik strata. Namun begitu, ada juga berlaku kelewatan yang disebabkan oleh pihak berkuasa tempatan atau berpunca daripada masalah birokrasi sistem.

Secara asasnya, pindahan hak milik strata daripada pemaju kepada anda perlu dilakukan dalam tempoh 30 hari daripada tarikh ia dikeluarkan. Proses tukar nama hak milik strata ini penting supaya nama anda diisytiharkan sebagai pemilik strata yang sah (bukan hanya pemilik benefisial strata).

4. Prosedur Permohonan Hak Milik Strata

Secara asasnya, ia menjadi kewajipan pemilik tanah untuk memohon hakmilik strata sekiranya berlaku situasi yang melibatkan perjanjian jual beli dan syarat-syarat asas permohonan hakmilik strata telah dipenuhi.

Prosedur permohonan hakmilik strata bagi kawasan perumahan atau komersial berstrata/bertingkat adalah seperti berikut:

Apa yang terkandung dalam geran hak milik strata? Semua maklumat yang dinyatakan dalam geran hakmilik strata membuktikan anda sebagai pemilik berdaftar ke atas unit atau petak rumah yang dibeli. Berikut merupakan antara perkara yang dinyatakan dalam geran hak milik strata.

1. Nombor hak milik;
2. Nombor bangunan;
3. Nombor tingkat;
4. Nombor petak;
5. Cukai yang perlu dibayar (cukai pintu);
6. Lokasi petak;
7. Nombor lot;
8. Luas petak;
9. Unit syer;
10. Nombor pelan strata;
11. Nombor buku strata.

Maklumat ini penting untuk dijadikan bukti pemilikan kediaman bagi pembeli untuk memudahkan urusan sekiranya anda ingin pindah milik, urusan gadaian atau cagaran serta pembahagian harta pusaka.

Apa Perlu Anda Buat Selepas Dapatkan Hakmilik Strata?

Bagi melindungi kediaman berstrata anda, polisi insurans kebakaran asas penting untuk dimiliki dalam meminimumkan risiko yang bakal diterima selain melindungi bangunan, kerugian atau kerosakan hartanah akibat kebakaran, kilat atau letupan. Sebagai perlindungan tambahan yang lebih optimum, anda boleh mendapatkan insuran rumah yang bukan sahaja melindungi kediaman anda, tetapi turut menawarkan perlindungan isi rumah.

Hak-hak Pemilik Strata

Ramai di antara kita yang menetap di bandar memilih untuk tinggal di bangunan perumahan yang bertingkat dan berkongsi tanah yang dilengkapi pelbagai kemudahan. Ramai memilih cara ini kerana harga tanah yang makin hari, makin tinggi harganya dan juga disebabkan kekurangan tanah untuk dijadikan pembangunan. 

Bagi memelihara hak anda sebagai pemilik, Akta Hakmilik Strata 1985 diwartakan. Hartanah yang dikongsi adalah merujuk kepada bangunan tinggi yang bertingkat seperti kondo, pangsapuri dan juga flat. Ia juga boleh merujuk kepada pembangunan strata bertanah seperti townhouse. 

Untuk kefahaman yang lebih jelas, definisi hak milik strata adalah hak milik yang berasingan bagi setiap unit atau petak dalam bangunan dua tingkat atau lebih yang dibangunkan atas sebidang tanah yang dikongsi bersama. Walaupun anda tinggal di bangunan yang dikongsi bersama, jangan ingat anda tidak mempunyai hak. Hak milik strata adalah penting dalam mana-mana skim strata kerana tujuan utamanya adalah untuk menjamin kebajikan dan kepentingan setiap pemilik strata. 

Hak milik strata juga digunakan sebagai sebuah bukti pemilikan untuk segala tujuan urusniaga. Sebagai contoh, pindah milik, gadaian, cagaran, pembahagian pusaka dan pelbagai lagi. Ia bertujuan untuk melindungi pemilik strata sekiranya pemaju disahkan bankrap atau berlaku pembubaran. 

Meskipun begitu, antara isu yang sering berbangkit adalah apabila hak milik strata lambat dikeluarkan oleh pihak pemaju sama ada secara sengaja atau tidak sengaja. Sehinggakan, ada yang masih tidak dapat hak milik strata bagi hartanah mereka yang memakan bertahun-tahun. Walapun telah memilik dan membayar yuran pengurusan dalam tempoh masa yang lama. 

Isu ini masih lagi berlaku sehingga ke hari ini. Antara sebab utamanya adalah mengikut undang-undang Malaysia, tanah yang diduduki itu adalah 100 peratusnya dimiliki pemaju yang berdaftar. Pemilik rumah hanya mempunyai kemudahan terhadap strata masing-masing.  Apa yang boleh menjadi satu masalah apabila pemaju tidak memberikan hak milik strata kepada pemilik rumah dengan cepat.  Ia mengakibatkan pemilik rumah tidak dapat membuktikan pemilikan mereka dan menyebabkan rumah itu tidak didaftarkan di bawah nama mereka. Ia merugikan kerana pemilik rumah sudah bayar tapi diperlakukan seperti bukan pemilik rumah. 

Oleh itu, anda sebagai pemilik strata harus mendesak pemaju untuk mengeluarkan hak milik tersebut dengan kadar segera. Apa yang anda lakukan juga adalah terus segera memohon hak milik sebulan selepas pemaju mendapatkan Sijil Cadangan Pelan Strata daripada pengarah pemeriksaan.

Kini, pemilik strata boleh terus mendapatkan hak milik mereka sewaktu pengumuman serahan milikan kosong dan penyerahan kunci yang dibuat. Dengan cara ini, kelewatan pemilikan hak strata boleh dielakkan. Jika anda yang membaca, masih belum mendapatkan hak miik anda walaupun sudah bertahun lamanya tinggal di rumah tersebut, ini cara-cara untuk menyemak status pengeluaran strata.

Jual Hartanah Jika Belum Terima Hak Milik Strata

Sekiranya anda merancang untuk menjual hartanah walaupun masih belum menerima hak milik yang didaftarkan di bawah nama ada, jawapannya boleh. Namun, ada beberapa syaratnya. Antaranya ialah anda perlu membuat surat ikat penyerahan hak (Deed of Assignment/DOA) antara pemilik strata (anda) dengan pemilik strata yang baru. 

Surat ikat penyerahan hak ini diwujudkan sebagai hitam putih persetujuan untuk membenarkan pemilik baru strata menggunakan hartanah yang dijual itu dan ia juga tertakluk kepada terma dan syarat. Ini bermakna, pemilik strata yang baru tidak dibenarkan buat pemindahan milik, cagar, atau jual selagi tidak memiliki hak milik strata kecuali dengan kebenaran pemaju. Bukan itu saja, pemilik baru juga harus menyerahkan notis penyerahan yang tertakluk di bawah Seksyen 22D Akta Pembangunan Perumahan (Pengawalan dan Perlesenan) 1966 bagi tujuan pemberitahuan kepada pemaju bahawa hak pemilikan telah berpindah kepada mereka. 

Selain itu, anda juga perlu peka untuk menyimpan dokumen-dokumen yang penting seperti Deed of Assignment, dan juga Ikatan Perjanji Bersama (Deed of Mutual Covenant/DMC). Kegunaan Deed of Mutual Covenant adalah sebagai satu perjanjian di antara pemaju dan pemilih asal strata. Dokumen tersebut turut mengandungi dan menerangkan mengenai undang-undang, hak dan tanggungjawab pemilik. Dengan adanya Deed of Mutual Covenant, pemilik yang baru harus membayar yuran pengurusan dan pentadbiran.

Realiti Kehidupan Strata

Apabila kita memilih untuk menjalani kehidupan dalam hartanah strata, ini bermaksud kita memilih untuk berkongsi sumber dan kemudah yang sedia ada. Jika anda seorang yang tidak suka bergaul dengan komuniti dan mementingkan diri, kediaman dan kehidupan strata ini tidak sesuai dengan anda. Ini kerana ia memerlukan tanggungjawab bersama untuk memastikan kesejahteraan dapat dijaga. Kes-kes ketidakpuasan hati yang berlaku di bangunan strata selalu berpunca daripada penghuni yang tak boleh hidup berjiran dan mementingkan diri sendiri dalam pelbagai aspek. 

Namun, tidak semua bangunan strata begitu. Ada yang komunitinya hidup dengan harmoni dan bertolak ansur. Untuk anda yang masih berfikir untuk tinggal dengan kehidupan strata atau tidak, ini realiti-realiti yang anda perlu timbangkan: 

Haiwan peliharaan

Membela haiwan peliharaan seperti kucing atau anjing di kediaman bertingkat tinggi mempunyai beberapa risiko ia yang tersendiri. Ia termasuklah penghuni lain yang tidak selesa dengan kehadiran haiwan peiharaan anda. Ada juga yang mempunyai alahan dengan haiwan dan berdepan dengan risiko jika mereka berada dekat dengan haiwan peliharaan tersebut. Dari segi undang-undang ianya tidak salah untuk memiliki haiwan peliharaan. Namun, di bawah Undang-undang 14 di dalam Jadual Ketiga daripada Pengurusan Strata (Penyelenggaraan & Pengurusan) Peraturan 2015, haiwan peliharaan yang membawa bahaya, penyakit, dan gangguan kepada penghuni lain tidak dibenarkan. 

Walaupun undang-undang negara membenarkan anda untuk mempunyai haiwan peliharaan, anda juga perlu menyemak dengan pihak pengurusan bangunan strata anda. Ini kerana mereka juga mempunyai hak untuk tidak membenarkan penghuni untuk mempunyai haiwan peliharaan. Dan jika pengurusan membenarkan, anda juga harus peka dengan keberadaan haiwan peliharaan anda. Jangan biarkan ia merayau dan mengganggu serta membuat kotor di kawasan penghuni lain. 

Bising

Menetap di bangunan yang bertingkat-tingkat juga memerlukan anda mengawal tahap kebisingan. Antara perilaku yang buruk adalah membuat bising sewaktu orang tidur iaitu di antara tengah malam sehingga jam enam pagi. Bunyi bising boleh terhasil daripada mercun, alat muzik yang kuat, enjin motor dan juga gelak tawa yang kuat. Jika perkara berlaku, ia perlu diselesaikan dengan berkomunikasi secara terus terang dan mengamalkan sikap bertolak ansur. 

Jika tidak dapat diselesaikan dengan cara berkomunikasi, anda boleh berbincang dengan jawatankuasa strata dan meminta mereka untuk membuat surat. 

Sekirannya persetujuan di antara kedua-dua pihak tidak dapat dicapai, berbincanglah dengan jawatankuasa strata anda dan minta mereka membuat surat bertulis. Di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, pihak pengurusan diberikan hak dan kuasa untuk menjalankan undang-undang yang melarang sebarang kelakuan yang mengganggu ketenteraman. Jika akta tersebut dilanggar, mereka boleh dikenakan denda yang dipersetujui secara kolektif terhadap pesalah.

Jika cara itu juga tak jalan, anda tiada pilihan lain lagi selain menghubungi pihak polis atau mengadukan laporan dimana-mana balai polis yang berhampiran. 

Parking kereta yang sangat terhad

Masalah tempat letak kereta yang terhad ini bukan sahaja sering berlaku di kawasan dalam bandar, malah di dalam kawasan pembangunan strata juga. Sering timbul kes di mana penghuni pembangunan strata menggunakan parking kereta orang lain sehingga menimbulkan pergaduhan. Ada juga yang meletakkan pasu bunga untuk mengelakkan orang lain menggunakan parking tersebut walaupun parking tersebut adalah parking awam. Hal ini boleh mengganggu ketentraman walaupun ada yang berpendapat parking sahaja. 

Sekiranya ada jiran yang meletakkan kenderaan mereka di tempat letak kereta anda, atau pun pelawat, anda boleh melaporkan kepada jawatankuasa bangunan untuk menyelesaikan masalah itu.

Yuran penyelenggaraan

Ada dua jenis yuran penyelenggaraan atau maintenance fee ini:

1. Caj perkhidmatan: Caj perkhidmatan ini dibayar secara bulanan bagi mengekalkan kemudahan bersama dan harta bersama dalam perkarangan bangunan seperti kolam renang, gym, taman permainan dan juga perkhidmatan keselamatan. 
2. Dana terikat: Dana terikat pula ada sebuah dana yang dikumpul daripada penghuni banguna strata bagi tujuan mengecat fakad, kerja-kerja pembersihan dan juga penggantian barang yang sudah lama.

Pengurusan sampah dan kebersihan

Pemilik strata wajib untuk bertanggungjawab untuk membaiki atau menyelenggara apa-apa lekapan dan kelengkapan dalam unit ruang udara mereka. Ramai yang menyangkakan ia merupakan tanggungjawab pihak pengurusan untuk menjaga rumah mereka seperti contoh apabila berlaku kebocoran bumbung, atau mengecat semula luaran pada sepanjang masa. Jika berlaku diantara pemilik, ia perlulah diselesaikan di antara pemilik. 

Kebocoran di antara tingkat / kebocoran di tempat sambungan bersebelahan

Antara satu isu yang sering terjadi apabila menjalani kehidupan di bangunan strata adalah situsai dimana terdapat kebocoran pada siling atau dinding hasil daripada tingkat atas, atau rumah sebelah. Masalah kebocoran ini banyak buruknya. Ia boleh menyebabkan pembiakan kulat, menjejaskan kualiti rumah, merosakkan sistem elektrik dan juga boleh menjejaskan harga jualan hartanah tersebut. 

Sekiranya ia berlaku, apa yang anda boleh lakukan adalah ketahui punca permasalahan ini daripada pihak pengurusan. Setelah itu, runding dengan pihak yang bertanggungjawab bagi menyelesaikan masalah. Sekiranya tiada tindakan yang berlaku, laporkan pada pihak pengurusan. Dan pemegang unit yang terkesan boleh membuat tuntutan kepada SMT jika pihak bertanggung jawab masih gagal mengambil tindakan. 

Penyertaan dalam mesyuarat agung

Mesyuarat agung yang dibuat adalah bertujuan untuk memaklumkan pemilik strata tentang update terkini prestasi pengurusan hartanah mereka. Meskipun begitu, ia bergantung kepada pemilik rumah. Apabila penyertaannya memberangsangkan, pengurusan hartanah yang baik dapat dihasilkan. Pihak pengurusan juga perlu menjelaskan keperluan dan proses penyertaan. Mereka perlu sentiasa mencari jalan dan berunding untuk menyelesaikan masalah bagi memastikan penyertaan pemegang unit akan ada.

Begitulah sedikit sebanyak mengenai hak milik strata dan juga kehidupan di bangunan strata. Adat hidup berjiran, haruslah bertolak ansur. Walau bagaimanapun, kadang-kadang apa yang diperlakukan oleh penghuni rumah lain boleh menguji kesabaran kita. Jika berlaku seperti ini, berkomunikasi dan berbincanglah secara baik sebelum membawa hal ini kepad apihak berkuasa yang bakal memanjangkan lagi isu ini. 

Apabila perkara ini berlaku, ia secara langsung akan menambahkan lagi ketegangan hidup berjiran dan membuatkan kita rasa tak selesa untuk berada di situ. Nak duduk lama kan disitu, haruslah bertolak ansur demi kesejahteraan bersama.

Nak dapatkan insurans rumah terbaik? Dapatkan di Qoala! Selain itu, sekiranya anda berminat untuk dapatkan insurans kereta murah, insurans motor terbaik, insurans kesihatan atau insurans perjalanan, layari laman web Qoala untuk info lanjut. Qoala menawarkan harga insurans terbaik dengan jaminan proses beli insurans yang selamat, mudah dan berpatutan.