Kelayakan Pinjaman Perumahan: Cara Kira & Semak Gaji Beli Rumah

Ramai dalam kalangan pembeli rumah pertama yang tertanya-tanya berapa kelayakan gaji beli rumah atau kelayakan pinjaman perumahan yang sesuai mengikut gaji. Tidak kira berapa gaji anda, jika dilakukan dengan cara yang betul anda boleh beli rumah pertama meskipun dengan gaji RM1,500. Oleh sebab itu, anda disarankan untuk ketahui kelayakan serta cara kiraan loan rumah dengan gaji anda dan faktor-faktor yang mungkin akan menyebabkan permohonan pinjaman perumahan anda ditolak.

Table of Contents

Faktor Pengaruhi Kelayakan Pinjaman Perumahan Mengikut Gaji di Malaysia

Secara asasnya, banyak faktor perlu diambil kira bagi menentukan kelayakan gaji beli rumah atau kelayakan pinjaman perumahan mengikut gaji. Bank melihat kepada beberapa faktor sebelum meluluskan loan perumahan anda antaranya kestabilan pendapatan serta kemampuan anda untuk membayar balik pinjaman. Ia bagi mengelakkan anda daripada tidak mampu membayar balik pinjaman perumahan sehinggakan anda diisytiharkan muflis.

1. Nisbah Khidmat Hutang (DSR)

Apa maksud DSR? Secara asasnya, DSR atau Debt Service Ratio merujuk pada nisbah hutang seseorang individu berbanding pendapatan bersih. Dalam erti kata mudah, ia merupakan kayu ukur yang ditetapkan oleh institusi kewangan bagi menentukan kemampuan seseorang pemohon untuk membayar balik hutang pinjaman. Oleh sebab itu, bank melihat kadar DSR sebelum meluluskan permohonan pinjaman anda.

Kenapa Kadar DSR Ini Penting?

Bank atau institusi kewangan merujuk kepada kadar ini untuk mengetahui seberapa banyak amaun yang anda peruntukkan daripada pendapatan atau gaji anda setiap bulan untuk membayar balik komitmen dan pinjaman anda. Cara ini membolehkan bank menilai risiko dan kemampuan anda untuk melangsaikan pinjaman sekiranya permohonan pinjaman yang baharu diluluskan. Ia juga dapat mengurangkan kemungkinan risiko peminjam gagal membayar balik pinjaman yang perlu dihadapi oleh pihak bank.

Berapa Had Maksimum DSR?

Bank Negara Malaysia menetapkan kadar DSR maksimum sekitar 70 peratus. Meskipun begitu, ada sesetengah bank yang menetapkan kadar DSR yang lebih tinggi atau lebih rendah bergantung pada penilaian risiko atau profil kewangan seseorang individu. Anda disarankan untuk rujuk bank anda untuk info lanjut. Namun biasanya, kadar DSR bank secara kasar adalah sebanyak 60 peratus untuk individu berpendapatan bersih di bawah RM3,000 atau 70 peratus untuk individu berpendapatan bersih melebihi RM3,000.

Gaji Beli Rumah: Formula Kira Kelayakan Pinjaman Perumahan (DSR)

Secara ringkasnya, pihak bank mudah untuk meluluskan permohonan pinjaman individu dengan kadar DSR yang rendah. Ini kerana, mereka dianggap mempunyai lebihan baki pendapatan berbanding gaji yang diterima sekali gus membolehkan mereka membayar balik hutang pinjaman tanpa sebarang masalah. Anda boleh rujuk cara kira kelayakan gaji beli rumah seperti berikut:

i. Senaraikan Pendapatan Bersih

Apa maksud gaji bersih? Pendapatan bulanan bersih merujuk pada gaji kasar setelah ditolak dengan potongan tetap seperti caruman KWSP, SOCSO, EIS, zakat dan potongan cukai pendapatan. Formula untuk mendapatkan gaji bersih adalah seperti berikut:

Gaji Bersih = Pendapatan Kasar – Potongan Tetap (KWSP, SOSCO, Cukai Pendapatan)

Sekiranya anda memiliki pendapatan tidak tetap seperti elaun kerja lebih masa (overtime), ia perlu dipuratakan untuk tempoh enam bulan terakhir. Andaikan anda menerima OT untuk tempoh enam bulan ialah RM6,000 – jumlah amaun yang boleh dimasukkan dalam gaji bersih adalah sebanyak RM1,000 (RM6,000/6 bulan).

Meskipun begitu, ia bergantung pada pihak bank. Ada sesetengah bank yang hanya mengambil kira 50 hingga 80 peratus daripada purata gaji tambahan tersebut. Anda boleh rujuk bank anda untuk info lanjut. Bagi membantu anda memahami dengan lebih baik, anda boleh lihat contoh pengiraan seperti berikut.

Andaikan Encik Amir menerima gaji kasar sebanyak RM4,500 tidak termasuk potongan KWSP, SOCSO, cukai pendapatan dan zakat (anggaran penolakan RM500 sebulan). Untuk tempoh enam bulan, beliau juga turut menerima pendapatan tidak tetap (claim overtime) sebanyak RM3,600.

Gaji Bersih = (Pendapatan Kasar RM4,500 – Potongan Tetap RM500) + (Overtime RM3,600/6 bulan)

= RM4,600

ii. Kira Perbelanjaan atau Komitmen Bulanan Semasa

Selain pendapatan bersih, kelayakan gaji beli rumah juga diukur melalui jumlah komitmen sedia ada. Komitmen bulanan semasa dalam konteks ini merujuk pada bayaran komitmen bulanan sedia ada merangkumi perkara-perkara seperti berikut:

1. 1. 1. Loan kereta;
    2. Pinjaman peribadi;
    3. Hutang pendidikan PTPTN;
    4. Pinjaman rumah;
    5. Loan ASB (pinjaman ASB dianggap sebagai komitmen jika belum cukup setahun deposit);
    6. Kad kredit (komitmen kad kredit dikira lima peratus daripada jumlah tunggakan sedia ada);
    7. Hutang-hutang dengan institusi/agensi kerajaan.

Sebagai contoh, dalam kes Encik Amir, komitmen bulanan beliau merangkumi hutang kereta (RM1,000), pinjaman peribadi (RM500) dan tunggakan kad kredit (RM5,000). Bagi mengetahui komitmen bulanan beliau, berikut merupakan contoh pengiraan untuk panduan anda:

Kereta RM1,000 + Pinjaman Peribadi RM500 + (Tunggakan Kad Kredit 5% x RM5,000)

= RM1,750

Selain komitmen sedia ada, kadar DSR turut mengambil kira komitmen baharu sekiranya pinjaman diluluskan. Sebagai contoh, beliau ingin memohon pinjaman perumahan sebanyak RM500,000 dengan anggaran bayaran bulanan sebanyak RM2,500 sebulan.

iii. Kira Kadar DSR

Bagi memastikan DSR anda tidak melebihi had maksimum yang ditetapkan oleh pihak bank, anda perlu ketahui pendapatan bersih, komitmen sedia ada dan komitmen baharu barulah anda boleh ketahui sama ada gaji anda layak memiliki kediaman sendiri.

DSR = (Jumlah Komitmen Bulanan Semasa + Bayaran Bulanan Rumah Baru)/Pendapatan Bulanan Bersih x 100

= (RM1,750 + RM2,500)/RM4,600 x 100

= 92%

Kadar DSR semasa Encik Amir melebihi 90 peratus. Kadar peratusan ini melebihi had maksimum yang ditetapkan oleh pihak bank. Dengan kadar DSR ini, permohonan pinjaman Encik Amir berkemungkinan besar akan ditolak.

2. Laporan CTOS

CTOS Data Systems Sdn Bhd atau CTOS merujuk pada laporan yang digunakan oleh pihak bank dan institusi kewangan di Malaysia untuk mentaksir kepercayaan kredit dan keupayaan individu atau peminjam untuk membayar balik pinjaman.

Laporan CTOS menunjukkan risiko kredit seseorang individu – semakin tinggi skor kredit, semakin rendah risiko kredit dan semakin tinggi peluang untuk bank meluluskan permohonan pinjaman anda.

Skor kredit secara asasnya memberi gambaran (first impression) yang baik tentang imej anda di mata pemberi pinjaman, bank dan institusi kewangan. Ia sekali gus mencerahkan peluang anda untuk mendapatkan pinjaman dengan kadar faedah pinjaman yang lebih baik.

3. Rekod CCRIS

Secara ringkas, Pusat Sistem Maklumat Rujukan Kredit (Central Credit Reference Information System) mengumpul maklumat kredit daripada pengendali servis kewangan di Malaysia seperti bank, broker insurans dan syarikat swasta yang menyediakan perkhidmatan utiliti seperti telekomunikasi.

Semua maklumat dan data kemudiannya dimasukkan ke dalam laporan kredit CCRIS dan akan diakses oleh institusi kewangan seperti bank bagi melihat sejarah kredit anda. Dalam erti kata lain, rekod CCRIS mengandungi laporan kredit berkaitan seseorang individu seperti:

Hutang pinjaman kereta, loan perumahan, pinjaman peribadi dan apa-apa pinjaman lain yang tertunggak;
Permohonan pinjaman kredit dalam tempoh 12 bulan yang telah diluluskan atau dalam proses untuk diluluskan.

4. Pendapatan Boleh Guna Bersih (NDI)

NDI atau Pendapatan Boleh Guna Bersih (Net Disposable Income) merujuk pada lebihan wang yang anda miliki setelah semua hutang dan komitmen bulanan ditolak. Bank akan merujuk kepada baki ini bagi menentukan sama ada anda melepasi kelayakan pinjaman perumahan dan mempunyai baki minimum yang mencukupi yang boleh membantu anda menampung kos sara hidup setiap bulan. Formula untuk menetapkan kadar NDI adalah seperti berikut:

NDI = Pendapatan Bersih – Semua Komitmen Hutang (Sedia Ada) – Komitmen Hutang (Baharu)

Setiap bank menetapkan kadar NDI berbeza bergantung pada kos sara hidup di lokasi (bandar atau luar bandar). Anda boleh rujuk bank anda untuk info lanjut. Namun biasanya, jumlah minimum untuk kehidupan yang ideal di bandar adalah sekitar RM1,500 sebulan. Manakala, kos sara hidup di luar bandar biasanya sekitar RM1,000 sebulan. Anda boleh rujuk contoh pengiraan NDI seperti berikut:

Andaikan Encik Amir menetap di Kuala Lumpur dan pendapatan bulanan bersih beliau adalah sebanyak RM3,000 sebulan. Beliau mempunyai komitmen yang perlu dijelaskan sebanyak RM1,500 sebulan. Berdasarkan formula di atas, baki pendapatan bulanan beliau ialah RM1,500 sebulan. Ini bermaksud, Encik Amir masih layak untuk mendapat pinjaman perumahan kerana NDI masih di tahap selamat.

Namun begitu, sekiranya komitmen bulanan sedia ada bertambah menjadi RM2,000 sebulan, NDI beliau akan turun kepada RM1,000 sebulan. Permohonan pinjaman beliau mungkin ditolak kerana beliau tidak mempunyai amaun minimum yang ideal untuk kehidupan di bandar meskipun beliau miliki kadar DSR yang baik.

Selain itu, sekiranya anda sedang mempertimbangkan untuk mendapatkan insurans rumah terbaik dan komprehensif untuk kediaman baru anda, layari laman web Qoala untuk info lanjut. Qoala merupakan platform insurans rumah di Malaysia dengan jaminan proses beli insurans rumah yang selamat, mudah dan berpatutan.

Kongsi: